Рынок жилья в регионах-миллионниках (Новосибирск, Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород) – прогноз на 2026–2027 гг.

Общие тенденции рынка жилья 2025–2027: цены, спрос и ипотека

По оценкам экспертов, в ближайшие годы цены в крупных городах России будут стабильными или покажут небольшой рост, тогда как в регионах с низким спросом возможны скидки и падение цен. На фоне высоких ипотечных ставок (ключевая ставка – 17–20% в 2024–2025 гг.) спрос остается ограниченным, и застройщики идут на скидки, рассрочки и субсидии, чтобы привлечь покупателей. Главный тренд – дорогая ипотека: по прогнозам, льготные 6%-и программы (семейная ипотека, ИТ-ипотека) продлятся до 2030 года, но условия ужесточаются (лимиты сумм, география). Влияние высоких ставок ощущается повсеместно: за II квартал 2025 средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке составила ≈25–26%, что резко сдерживает доступность жилья.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

С другой стороны, жилье для собственных нужд в крупных городах всё еще пользуется спросом: продавцы и девелоперы идут на уступки, предлагая выгодные условия покупки. Для долгосрочной покупки (сдача в аренду) доходность падает (события 2024–25 снизили рентные ставки до 4–5% годовых), поэтому инвесторам рекомендуется выбирать ликвидные локации или апартаменты с сервисом, где доходность выше. Коротко: покупать сейчас имеет смысл тем, кто нуждается в жилье, тогда как «спекулятивный» рост цен на перепродаже маловероятен в ближайший год.

·         Ключевые факторы: высокие ставки и инфляция, нестабильный спрос, госпрограммы (семейная и ИТ-ипотека), бюджетные инструменты (рассрочки, субсидии от застройщиков).

·         Прогноз: в крупных «миллионниках» цены взлетят не более чем на 3–5% в год (ниже инфляции). Региональные «перекосы» и проекты КРТ могут поддержать активность в отдельных городах (см. далее).

 Смотрите видео: «Цены на недвижимость ВЗЛЕТЯТ: ШОК прогноз

Новосибирск – рынок жилья для инвесторов и покупателей

·         Ипотека и покупательский спрос. После отмены льготной ипотеки летом 2024 спрос в Новосибирске резко упал (выпадение субсидий привело к 3-кратному сокращению выдачи ипотеки и ~70% падению рынка за II полугодие 2024). В начале 2025 средняя ставка по ипотеке оставалась крайне высокой (порядка 23–25% по реальным сделкам), что замедляет активность. Тем не менее семейная ипотека (6%) пока даёт отдельным покупателям возможность, но доля тех, кто подпадает под программу, невелика.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Цены и динамика. По данным аналитиков, в I квартале 2025 г. средневзвешенная цена 1 м² в новостройках Новосибирска выросла на +2,9% (до 160 400 руб/м²), а на вторичном рынке – на +2,6% (до 139 100 руб/м²) по сравнению с концом 2024. Рост шёл в основном за счёт дорогих «однушек» и студий (+6,8% и +4,8% соответственно), тогда как цены на 3–4-комнатные стабилизировались. Аналитики отмечают, что ожидавшееся падение не случилось – несмотря на дорогую ипотеку и снижение спроса, инфляция и ввод новых дорогих проектов продолжили поднимать средние цены. Однако в мае 2025 г. Новосибирск уже не демонстрировал высоких темпов: по данным НДВ, темп роста цен в мае обвалился до –4,5% (с 169 до 161,4 тыс. руб/м²).

·         Темпы строительства. Новосибирская область стабильно лидирует в СФО по вводимому жилью: в 2024 г. введено 2,545 млн м² жилья (на 16% выше плана). При этом к концу 2024 года на рынке новостроек скопилось рекордное 28 тыс. непроданных квартир, что указывает на избыточное предложение. Девелоперы открывают дисконтные акции и рассрочки, чтобы вывести накопленное. Новый строительный потенциал остаётся высоким, но без госпрограмм и с ростом ключевой ставки продажи очень слабо растут.

·         Районы и цены. Особых «горячих» районов в Новосибирске сейчас нет: наиболее высокими по стоимости остаются центральные и перспективные локации, однако статистики с разбивкой пока мало. Ключевой момент: центральные «трёшки» и «четырёшки» даже немного подешевели, а цены на маленькие квартиры остались на прежнем уровне. Это означает, что рынку пришлось снижать средний чек для привлечения покупателей.

Ключевые выводы для Новосибирска: рынок пережил спад продаж после лета 2024, но массового обвала цен не произошло. Сейчас на первый план выходит стратегический выбор: для собственного проживания Новосибирск по-прежнему подходит (цены ниже, чем в столицах, инфраструктура развивается), однако для спекулятивных инвестиций ситуация сложная из-за стагнации спроса и большого числа новостроек. Эффективнее вложиться в самый ликвидный сегмент (квартиры-студии в районах у метро, где до сих пор сохранялся интерес) или дождаться возможного восстановления спроса после снижения ключевой ставки.

 Смотрите видео: «Кризис или шанс? Стоит ли вкладываться в недвижимость сейчас?»

Казань – стремительный рост цен и бюджетные новостройки

·         Рост цен. В Казани в начале 2025 г. наблюдалось заметное удорожание: по данным НДВ/РБК, средняя цена 1 м² в новостройках города подскочила в апреле 2025 на +6,2% (до 258,3 тыс. руб./м²) по сравнению с мартом. Это самый высокий показатель среди миллионников в тот месяц. В марте-май Казань регулярно входила в тройку лидеров по приросту цен (в мае+1,7%, до 262,6 тыс. руб.). Аналитики связывают рост с высокой долей дорогих проектов в вводе: покупатели вкладываются в премиальные ЖК, что поддерживает средний уровень.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Темпы строительства. Строительство в Казани тоже активно: в 2024 году в столице РТ ввели 1,417 млн м² жилья (+6,6% к 2023), в том числе новостроек на 1,07 м² на жителя. Более 40% всего жилья по Татарстану приходится на Казань. Доля новостроек высокого сегмента растет (бизнес- и комфорт-классы), что совместно с дефицитом свободных участков поддерживает ценообразование.

·         Ипотека и спрос. На ипотечном фронте ситуация схожа с остальными городами: по-прежнему действует семейная ипотека (6%); ожидается расширение ее действия (покрытие вторичного рынка для малых городов). Но в самой Казани ключевая ставка и рыночные ставки остаются высокими, поэтому массовый спрос заторможен. Тем не менее по итогам 2024–2025 спрос в Татарстане на жилье заметно упал лишь после окончания программ – на апрель 2025 свыше 24 тыс. семей получили льготную ипотеку, хотя многие оформляли ее в городах-миллионниках. Казань по-прежнему остаётся привлекательной благодаря стабильной экономике региона и улучшенной инфраструктуре.

·         Цены по районам. В Казани значительные ценовые различия по районам: самые дорогие новостройки – в Ново-Савиновском (266 тыс. руб./м²) и Вахитовском (251 тыс.) районах (центр), далее идут Кировский (228 тыс.) и Советский (200 тыс.). Самые бюджетные предложения – на окраинах: Приволжский (175 тыс.) и Авиастроительный (159 тыс.). На вторичном рынке лидирует центр (Вахитовский – 210 тыс.), затем Ново-Савиновский (177 тыс.), а дешевле всего Кировский (135 тыс.). Это дает инвесторам ключевые точки выбора: вложения в центр оправданы более высокими ставками аренды, но и покупка там дороже.

Ключевые выводы для Казани: город входит в число лидеров роста цен и ввода жилья. Для покупателей собственных квартир Казань выгодна перспективами – цены росли стабильно, но не выбиваются из макро-тренда, темпы строительства позволяют найти новые предложения. Для инвесторов есть несколько плюсов: сравнимо высокая доходность и стабильный спрос (город развивается, туристический и деловой потенциал растут). Оптимальный вариант: покупка недорогих локаций с транспортной доступностью (Авиастроительный, Приволжский) или участия в программах строящихся ЖК с рассрочкой; возможны и небольшие скидки на первичном рынке в связи с текущей активностью девелоперов.

 Смотрите видео: «Почему новостройки ВЫГОДНЕЕ, чем вторички? Об этом молчат БАНКИ...»

Екатеринбург – «уральская столица» с мощной строительной базой

·         Строительство и ввод жилья. Екатеринбургский рынок отличается очень высоким объемом ввода. По итогам 2024 г. в Свердловской области (куда входит Екатеринбург) девелоперы сдали ≈1,73 млн м² многоквартирных домов (–3,2% к 2023), а частные застройщики – 1,62 млн (дома на ИЖС, +9,8%). В сумме область ввела ≈3,35 млн м² жилья (+2,7% к 2023). В самом Екатеринбурге строится около 5 млн м² к концу 2024 (только Москва, СПб и Краснодарский край выше). Администрация города ожидает сходного объема строительства в 2025, без «панических настроений». Много проектов реализуется в рамках программ КРТ (25 проектов общей площадью 1,5 млн м²).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Цены и спрос. В Екатеринбурге цены на квартиры ниже, чем в «капиталах» России, и растут умеренно. По данным аналитиков, средняя цена 1 м² в новостройках Екатеринбурга в начале 2025 около 164 тыс. руб. (вторичного – 127 тыс.). В марте 2025 годовой прирост составил +3,7% (до 166,7 тыс. руб.), но к маю темп упал до +0,6% (167,8 тыс.). Цены в Екб далеко не рекордные: к примеру, ЯНДЕКС-недвижимость фиксирует более умеренный рост, и заработные платы растут примерно на том же уровне, что и стоимость жилья.

·         Ипотека и программы. Екатеринбург традиционно не претендует на льготные программы «сельского» жилья, поэтому семьи с детьми могут взять 6%-ую ипотеку только на первичку. К декабрю 2024 г. было оформлено свыше 28 000 льготных кредитов в Свердловской области (с 2018). После окончания массовых субсидий продажи заметно просели, и сейчас в Екб примерно 75% покупок по семейной ипотеке. Динамика ставок аналогична: средневзвешенная ставка для покупателей строящихся квартир составляет ≈25%, так как льготные программы сильно оттягивают статистику, а рыночный спрос слаб.

·         Районы и недвижимость. Екатеринбург – большой город с разной стоимостью жилья. Доступны новые микрорайоны на окраинах (Пышма, Шаля, Новая Сортировка) и престижные проекты в центре (ВИЗ, «Царская деревня»). Точных цифр цен по районам пока нет в общем доступе, но в 2025 году продавцы предлагают скидки и промо-бонусы (например, Ипотека 5–8% на срок строительства). Это выгодно для покупателей с долгосрочным планом, но усиливает конкуренцию среди застройщиков.

Ключевые выводы для Екатеринбурга: городские темпы строительства рекордны, что дает избыточный выбор новостроек. Цены растут, но умеренно – рынок сейчас сбалансирован (нет «пузыря»). Для жителей: подходящая локация (семейные и инфраструктурные районы). Для инвесторов: надо выбирать объекты с гарантированным спросом (например, рядом с новыми заводами или университетами). Для перепродажи: ждать резкого роста цен не стоит, но сейчас можно выгодно торговаться с застройщиками (множество акций, рассрочек, ипотека с субсидией вплоть до 3–5%).

 Смотрите видео: «Где рухнут цены на жильё в 2025? Полный прогноз рынка недвижимости!»

Нижний Новгород – сбалансированный рост, но осторожный инвестор

·         Ввод жилья и тренды. Нижегородская область в 2024 г. ввела 2,01 млн м² жилья (+8,1% к 2023). Сам Нижний Новгород занял 62-е место по объёмам ввода среди городов РФ: на душу населения 0,541 м² (≈663 тыс. м² всего, –6,8% к 2023). Рост девелоперских проектов компенсировала активность частников (дачников). Ввод новых ЖК идёт медленнее, чем раньше, однако ключевая тенденция – спрос постепенно восстанавливается (ОКС-реестр фиксирует рост регистраций ДДУ).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Цены и динамика. Средняя цена готового (вторичного) жилья в Нижнем Новгороде в мае 2025 – 144 228 руб/м² (рост +0,4% за месяц). По районам лидируют центральные: Нижегородский район – 182 825 руб/м², Советский – 169 532, Приокский – 147 429, тогда как окраины (Сормовский, Автозаводский) на уровне 120–125 тыс.. На рынке новостроек средняя цена даже выше – 210 656 руб/м² в мае (рост +2,6% за месяц), что отражает удорожание строящихся квартир и ввод новых ЖК бизнес-класса.

·         Ипотека и спрос. Как и в других миллионниках, ипотека дорогая. Во II кв. 2025 средневзвешенная ставка по нижегородским сделкам была выше 20%. Семейная ипотека пока важна, но ограничена по объёму: в области одобрено 91 000 таких кредитов (по 2 детей), что немного для регионального рынка. Расширение программы на вторичку маловероятно для города-миллионника (она рассчитана на малые города). Следовательно, около 80–85% покупок жилья всё ещё «по высокой ставке». Вместе с тем рынок остается сбалансированным: во многом благодаря поступательному росту цен уровень доходов в регионе обеспечивает спрос на среднедоступные квартиры.

·         Районы и перспективы. Инвесторам и покупателям надо ориентироваться на центральные районы: Советский и Нагорный (Нижегородский) традиционно лидируют по ликвидности и цене (помимо 169–182 тыс., они же быстрее растут). Жилые массивы на окраинах (Автозавод, Сормовский) дешевле, но испытывают избыток предложений. Примеры сделок: медианная цена «новостройки» бизнес-класса в Нижнем – уже 451 тыс./м² (май 2025), что говорит о наличии элитного спроса. Для массовых инвестиций лучше ориентироваться на «стандартные» квартиры в средних и малых ЖК.

Ключевые выводы для Нижнего Новгорода: динамика рынка спокойная. Цены растут умеренно (≈0,5–3% в год), и серьезных перекосов пока нет. Спрос локальный – при отсутствии льгот спрос не «выстрелит». Для собственного жилья: выгодно брать в районах с устойчивым спросом (Советский, центр), пользуясь скидками на новые дома. Для инвестиций: доходность невысока (аренда ≈5–6% годовых), поэтому в приоритете покупки «с долгосрочным горизонтом»: например, двухкомнатные новостройки около развивающихся объектов (метро «Стрелка», Кремль). Больше рисков при попытке спекулятивной перепродажи: без внешних шоков существенного роста не ожидается.

 Смотрите видео: «10 критических ошибок при покупке квартиры, которые стоят миллионы»

Покупка: для себя, инвестиции или перепродажа?

Вопрос: Какую стратегию выбрать покупателю в регионах-миллионниках? Ответ зависит от цели:

·         Для собственного проживания: в крупных городах-миллионниках сохраняется спрос на хорошие квартиры. Сейчас – удачное время для покупателей, так как продавцы и застройщики предлагают скидки, рассрочки и улучшенные условия (например, ипотека 5–8% от банков, дополнительные бонусы). Если квартира нужна, не стоит ждать «сверхвыгодного» момента: поздняя покупка может оказаться дороже из-за инфляции. Лучше фиксировать жилье сейчас, взяв время на ремонт или перепланировку.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Для долгосрочной инвестиции (аренда): доходность падает (обычно 4–6%), особенно при высоких ценах покупки. В этих городах аренда всё ещё имеет смысл в престижных кварталах (центр, бизнес-районы) или рядом с крупными вузами и предприятиями. Но ориентируйтесь на «лицензированные» форматы (апартаменты с гостиничным сервисом, мини-отели), где доход может быть выше.

·         Для быстрой перепродажи: при нынешних условиях рост цен маловероятен. Рынок стабилен: по итогам 2025–2026 гг. в крупном городе возможно лишь незначительное изменение стоимости (обычно +2–4% в год). Перепродавать выгодно, если купили по максимальной скидке (например, у застройщика перед сдачей дома, когда акции самые щедрые). Но рассчитывать на быстрый профит без дальнейшего падения предложения сложно.

Вывод: если квартира нужна для себя, её лучше брать уже сейчас, используя скидки и доп.субсидии (к примеру, семейную ипотеку или банку). Если цель – получать доход или спекулировать, надо тщательно выбирать объект: предпочтительны ликвидные адреса и интересные сегменты (апартаменты, инвестиционные форматы). В целом в 2026–2027 гг. рынок жилой недвижимости останется сложным, поэтому стратегический выбор – главная задача покупателя.

 «Секреты Участия в Торгах: Покупка Недвижимости без Головной Боли»

Оптимальный вариант: выбор города и стратегии

Сравнивая четыре города-миллионника, можно выделить сильные и слабые стороны:

·         Новосибирск. Преимущества – относительно низкая цена входа на рынки жилья (комфортный экономический регион). Недостаток – избыток предложения и слабый спрос после 2024 г. Рекомендация: подходящ для покупателей (собственного жилья) в 2026–27, но неплохим инвесторам стоит искать точечные сделки (смотреть на дисконт и апартаменты). Перепродажа маловероятна.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Казань. Преимущества – динамичный рост цен и ввод жилья, гибкие программы девелоперов. Недостаток – цены на новостройки и, соответственно, апартаменты выше среднего, ипотека дорогая. Рекомендация: город-средняя температура, хорошо подходит и для себя, и для инвестиций (с осторожностью): например, однокомнатные в престижных домах центровых районов или КРТ-проектах. С учётом среднесрочного прогноза, возможно небольшое удорожание к 2027 г.

·         Екатеринбург. Преимущества – огромный рынок, большой выбор, умеренные цены, крепкий регион. Недостаток – конкуренция от частного сектора (дачники) и девелоперов, что тормозит рост. Рекомендация: отлично подходит для долгосрочных инвесторов, желающих вернуть вложения через 5–10 лет (планируя сдачу). Для краткосрочной перепродажи («бычьих» сценариев) перспектив мало – рынок сам по себе сдержан.

·         Нижний Новгород. Преимущества – стабильный рынок, нет резких колебаний, местами доступные цены. Недостаток – меньший экономический рост, чем в «привилегированных» регионах. Рекомендация: для покупки «себе» – адекватный выбор (особенно центральные районы). Инвестиционно выгоднее участвовать в строящихся проектах с господдержкой (семейная ипотека) и в рассрочках. Риск перепродажи тоже сравнительно низок.

Итоговая рекомендация: для инвестора наиболее привлекательна Казань и Екатеринбург – здесь сохраняется активный спрос и потенциал относительно быстрой капитализации. Для себя все четыре города имеют смысл (в зависимости от наличия работы/бизнеса), однако Новосибирск и Нижний предлагают более дешёвую альтернативу столицам. Если выбирать один оптимальный вариант, то Казань демонстрирует наиболее сбалансированную картину: и цены здесь росли, и темпы строительства высоки, а инфраструктурные проекты (Сити-Хаус, метро, КРТ) поддерживают рост спроса.

Что делать: начать покупки уже в 2025–2026 гг., фиксируя низкие ставки («проблемные» квартиры в строящихся ЖК) и продумывая стратегию сдачи/продажи в 2027 и далее. Это позволит извлечь выгоду из текущего переизбытка предложения и аккуратного повышения цен, опережающего инфляцию.

 Смотрите видео: «Бум или обман? Как цены на квартиры в Москве стали феноменом»